Как ЦИАН и Авито считают среднюю цену по объявлениям, а не по сделкам — и зачем им завышать цифры
«Средняя аренда однушки в Москве — 65 000 ₽» — пишут СМИ со ссылкой на ЦИАН. Но ни одна реальная сделка при расчёте этой цифры не учитывалась. Индекс строится на хотелках собственников, а не на рынке.
Индекс арендных ставок — это средняя (или медианная) цена аренды, которую публикуют площадки вроде ЦИАН, Авито, Домклик и Яндекс.Недвижимость. СМИ берут эти цифры и выносят в заголовки: «Аренда в Москве выросла на 30%».
Звучит авторитетно. Выглядит как статистика. Но есть одна проблема — это не данные о сделках. Это средняя цена объявлений, которые висят на сайте прямо сейчас.
Ни ЦИАН, ни Авито не знают, по какой цене квартира реально сдалась. Они видят только цену в объявлении. Торг, скидки, пересмотр условий — всё это за рамками индекса.
Алгоритм примитивен: берутся все активные объявления за период, вычисляется среднее арифметическое (или медиана). Всё. Но подумайте, что попадает в выборку:
Это как считать среднюю зарплату по вакансиям на hh.ru — и думать, что люди столько реально получают. С арендой ровно та же история.
По нашим данным (мы видим и цены объявлений, и цены реальных сделок), разница между «индексом» и реальностью:
Чем дороже сегмент — тем больше разрыв. В бизнес-классе торг может составлять 15 000–25 000 ₽ от заявленной цены.
Примеры расхождения цен (Москва, весна 2025):
| Тип квартиры | Цена в индексе | Реальная сделка | Разница |
|---|---|---|---|
| 1-комн., м. Выхино | 55 000 ₽ | 45 000 ₽ | −18% |
| 2-комн., м. Аэропорт | 95 000 ₽ | 78 000 ₽ | −18% |
| 1-комн., м. Фили | 72 000 ₽ | 60 000 ₽ | −17% |
| 3-комн., м. Университет | 140 000 ₽ | 105 000 ₽ | −25% |
Это не случайность и не методологическая ошибка. Это — бизнес-модель. ЦИАН и Авито зарабатывают на объявлениях, а не на сделках. Чем выше воспринимаемые цены — тем больше денег в их карман.
Стоимость «поднятия» объявления привязана к цене квартиры. Выше цена — дороже реклама. Площадка получает больше с каждого объявления.
«Аренда рекордно выросла» — новость, которая генерирует клики. Люди идут смотреть цены. Площадка получает просмотры.
Новые собственники ориентируются на завышенный индекс и ставят «как у всех». Индекс растёт → объявления ещё дороже → индекс растёт дальше.
Это не теория заговора — это публичная финансовая отчётность. ЦИАН открыто называет рост стоимости объявлений главным фактором роста выручки.
Топ на один день — 1 213 ₽ (+93%), премиум — 492 ₽/день (+70%). Выручка ЦИАН за 9 месяцев 2025 — 11 млрд ₽, +15% год к году. В марте 2026 Гильдия риелторов Москвы подала жалобу в ФАС на монопольно высокие цены.
Площадке невыгоден честный индекс. Если бы рынок увидел реальные цены сделок — они оказались бы на 15–25% ниже. Собственники стали бы ставить адекватные цены. Объявления сдавались бы быстрее. Меньше продлений — меньше выручка.
Нет. Индекс считается по активным объявлениям, а не по договорам. Данные о реальных сделках площадки просто не собирают.
Потому что невыгодно. Площадки зарабатывают на высоких ценах. Честный индекс мог бы строиться только на данных о реальных платежах — но такой базы в открытом доступе нет.
В среднем — 5–15% от цены в объявлении. Если квартира висит давно или конец месяца — до 20%. Подробнее в статье «Торг ещё жив».
Мы ведём каждую сделку от объявления до заселения. За сотни сделок накопилась база реальных цен — не объявлений, а договоров.
Мониторим площадки 24/7, торгуемся и заселяем — за фиксированные 22 900 ₽
Оставить заявку© 2024–2026 Colibri.rent — Консьерж-сервис аренды жилья в Москве